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昆明市个人转让住房税收政策指南

发布时间:2019-08-24 14:23源自:云南知识产权作者:云南公司注册阅读()


    一、种简介
    问:个人转让房屋需要缴纳哪些税?分别由谁缴纳?
    答:个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加8个税(费)种,其中除契税由买房者缴纳、印花税由买卖双方缴纳外,其余税种都由卖房者缴纳。
    问:各税种的税率分别是多少?
    答:营业税 现行的税收政策是:从2006年6月1日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,按售房收入全额缴纳营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税,税率为5%。
    个人所得税 个人转让住房,对纳税人能够完整、准确地提供转让住房收入、成本和费用凭据的,经征收机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,其余额按20%的比例税率征收个人所得税;纳税人不能提供完整、准确的住房原值凭证,不能正确计算住房原值和应纳税额,按其住房转让全部收入的1%核定征收个人所得税。
    土地增值税 在中国境内出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物(以下简称转让房地产)的个人以转让房地产的增值额作为计税依据,缴纳土地增值税。如纳税人能够提供评估价格或购房发票的,按四级超率累进税率计征土地增值税;如纳税人不能提供评估价格或购房发票的,按住房转让全部收入的1%核定征收土地增值税。
    契税 个人购买商品住房以购房价格为计税依据缴纳契税,税率为3%。对于个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。
    印花税 个人购买商品房,买卖双方应纳印花税的税率为0.05%。
    城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加 计税金额为营业税的实际缴纳税额,税率分别为:7%(5%)、3%、1%

二、办税地点
    问:个人转让住房到哪里办理涉税事宜?
    答:(一)昆明市市区范围内(即四城区、三个开发区、空港区)的纳税人,到地税机关设在各房屋产权交易中心的办税窗口办理,具体地点是:
    昆明市房屋产权交易中心
    地址:昆明市护国路57号华尔贝大厦二楼西山区房屋产权交易中心
    地址:昆明市茭菱路260号西山区房屋产权交易中心滇池路分中心
    地址:昆明市滇池路748号官渡区房屋产权交易中心
    地址:昆明市春城路C2—13号地块(日新立交桥西侧)
    (二)昆明市其他县(市)区范围内的纳税人,到地税机关设在当地房管部门的办税窗口办理,房管部门没有设办税窗口的,到当地主管地税机关办理
    三、办税流程
    问:个人转让住房申报纳税的办税流程是什么?
    答:我市个人转让住房的税收征管办税流程,是按照“先税后证”的原则,在房管部门颁发房屋权属证书之前,地税机关根据纳税人提交的相关涉税资料,进行税款征收或减免税手续的办理。纳税人凭完税凭证或免税凭证到房管部门领取房屋权属证书。
    具体的缴税流程,请注意各产权交易中心办税窗口的宣传提示。

   四、所需资料
    问:卖房人申报纳税应提供哪些资料?
    答:(一)纳税申报表;
           (二)房屋产权人的居民身份证原件和复印件;
           (三)所售房屋的产权证或契税完税证的原件和复印件;
           (四)销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件和复印件;
           (五)原购买(建造)房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件;
           (六)地税机关指定需报送的其他资料或证明文件。
    问:卖房人申请减免税应提供哪些资料?
    答:(一)减免税审批表
           (二)房屋产权人的居民身份证原件和复印件;
           (三)所售房屋的产权证或契税完税证的原件和复印件;
           (四)销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件和复印件;
          (五)原购买(建造)房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件;
          (六)地税机关指定需报送的其他资料或证明文件。
    问:纳税人申请退还个人所得税纳税保证金应提供哪些资料?
    答:(一)《昆明市个人转让住房个人所得税纳税保证金退还申请表》;
           (二)本人身份证原件、复印件;
           (三)原住房买卖合同及发票的原件、复印件;
           (四)新住房买卖合同、产权证及发票的原件、复印件;
           (五)《税务代保管资金专用收据》原件、复印件。

  五、营业税、契税政策问答
    问:2006年6月1日后,个人转让住房如何缴纳营业税?
    答:(一)2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额缴纳营业税。
           (二)2006年6月1日后,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,应持有关材料向地方税务机关申请办理免征营业税手续。地方税务机关对纳税人申请免税的有关材料进行审核,凡符合规定条件的,给予免征营业税。
          (三)2006年6月1日后,个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的,一律执行销售非普通住房政策,按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
    问:我市个人转让住房,享受税收优惠政策的普通住房标准是什么?
    答:享受优惠政策的住房(以下简称普通住房)应同时满足以下条件:
    (一)住宅小区建筑容积率在1.0以上;
    (二)单套建筑面积在144平方米以下;
    (三)实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.4倍以下。
已出售给职工的房改房,上市交易时执行普通住房交易的税收优惠政策。
    问:个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为要缴纳营业税吗?其购房时间以何为准?
    答:也要缴纳。其购房时间确定:
    (一)对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,按发生继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;
    (二)对通过其他无偿受赠方式取得的住房,按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
    问:根据国家房改政策购买的公有住房如何确定购买房屋的时间?
    答:以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则。
 
    问:哪些房屋权属转移的行为要缴纳契税?
    答:房屋买卖、赠与、交换行为承受房屋权属的要缴纳契税。以下列方式取得房屋权属的应视同房屋买卖或房屋赠与缴纳契税:
    (一)接受房屋权属作价入股;
    (二)抵债取得的房屋权属;
    (三)以获奖方式承受房屋权属;
    (四)以预购方式或以预付集资建房款方式承受房屋权属。
    问:对个人无偿赠与住房的税收问题如何处理?
    答:对房地产交易个人无偿赠与住房的税收管理规定按照《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)的规定执行。

    六、个人所得税政策问答
 
    问:个人转让住房取得的所得是否应当缴纳个人所得税?
    答:对个人转让住房(俗称“二手房”)所得征收个人所得税,是个人所得税法的一项基本规定。1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定,对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。这里所说的财产,包括房产、汽车等大宗财产。因此,个人转让住房取得的所得,从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。1999年,财政部、税务总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知

(责任编辑:云南工商代理)


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